전세, 월세 계약시 꼭 알아야 할 전월세 신고제
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6월의 첫 시작일인 오늘부터 전월세 신고제가 시행된다.
계도 기간은 1년을 두고 있으며, 요점은 주택임대차 계약을 체결할 때 계약 당사자가 임대료나 임대기간 등 계약 주요 내용을 신고해야 한다는 내용이다.
전월세 신고제(임대차 신고제)는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도로, 작년인 2020년 8월 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'이 개정되면서 계약갱신청구권제와 전월세상한제에 이어 이번 6월 1일부터 시행되는 임대차 신고제까지가 임대차3법의 주요 내용이다.
위에 언급한 것처럼 이 제도가 시행되면 임대도 매매처럼 실거래가 정보가 투명하게 공개된다고 할 수 있다.
지금까지는 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아서 공개했고, 이는 전체 계약의 30% 수준에 불과했다고 하니 그동안의 세금 탈세율이 얼마나 높았는가 짐작 할 수 있는 대목이다.
이번 제도 시행을 통해 임차인의 경우에는 공개된 정보를 확인하고 정확한 시세를 알 수 있게 되고 임대인은 적정 임대료를 책정할 수 있다는 장점이 있다.
다만 이 정보가 표준임대료 도입이나 과세 부과를 위한 용도로 사용되면 집주인은 세 부담을 안게 되어 이를 세입자에게 전가할 가능성이 높아져 주택 임대시 가격이 또한번 상승하며 임대인의 부담감을 가중시킬 여지가 있다.
주요 내용
전월세 계약을 맺고 나면 자신의 권리를 지키기 위해 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 했는데, 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여된다고 한다.
그동안 소액계약이거나 단기계약, 갱신계약 등의 경우에 확정일자를 받지 않았던 경향이 있어 피해를 보는 사례가 종종 있었는데 이번 신고제를 통해 확정일자가 부여되고 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상된다.
신고 지역은 위에 보이는 것처럼 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역으로 규정되어있다. 임대차 거래량이 적은 군 이하의 지역이 제외되었으나 사실 대부분의 주 거래지역은 해당되는 것 같다.
단 도의 군 지역에서 '경기도'지역은 제외이다. 경기도는 전역이 신고 대상이다.
신고 대상은 신고제 시행일인 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약 제외) 임대차 계약이다.
임대차 신고제에 해당되는 금액 기준은 경기도 외 도지역의 군을 제외한 전국에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약이 대상이다.
만약 30일 이내 단기 임대차 계약 건 중에 전입신고가 돼 있는 본 거주지가 있고 단기 출장이나 '강릉시민으로 살기 1개월 체험' 등 다른 사정에 의한 일시적 거주가 명확한 경우에는 신고대상이 아니다.
임대차신고제 대상 주택은
- 임대차 계약을 체결한 주거용 건물(주택)
- 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등),’‘비주택(공장-상가 내 주택, 판잣집 등)’ 모두 해당된다.
미신고나 거짓신고시 과태료 부과기준은 아래와 같다.
신고 절차와 방법
임대차 신고는 오프라인과 온라인에서 모두 가능하다.
오프라인 신고는, 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터에 방문하여 신청할 수 있다.
온라인 신고는 다음이나 구글 등의 포털에 '부동산거래관리시스템'을 검색하면 부동산 거래 관리 시스템 링크가 상단에 뜨는데 클릭 및 접속하여 신고할 수 있다.
또한 '정부 24'를 통해 전입신고를 하면 임대차 신고 메뉴로 연결돼 임대차 계약서를 등록함으로써 신고할 수도 있다.
신고방법
계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고
- 다만 신고의 편의를 위해, 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주
- 온라인 신고의 경우 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고
- 임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수할 경우, 상대방에게는 문자로 임대차 신고 접수가 완료되었음이 통보
공동 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작송하여 신고
- 이 경우, 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차 신고가 접수되었고, 본인도 기한 내 신고해야 한다는 내용이 문자로 통보된다.
이번 제도의 시행으로 인해 평일 휴일 상관없이 24시간 온라인 신고가 가능해 확정일자를 받기 위해 주민센터를 방문하는 등의 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.
또한 부동산 매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 공개되면 임차인은 주변의 신규-갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 거래 시 손해 볼 일이 더욱 줄어들 예정이라 할 수 있다.
* 주의사항
‘보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약’ 외의 거래는
예를 들어, 보증금 5천만 원의 계약은 임대차 계약 신고대상이 아니므로 신고해도 확정일자가 자동으로 부여되지 않으므로 이때는 따로 확정일자를 받아야 한다.
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